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不動産を活用した相続税対策のメリット

  • 文責:所長 税理士 古田裕佳
  • 最終更新日:2023年4月26日

1 大幅な相続税の減額になる場合がある

不動産を活用することで、相続税の額を大きく減額することが可能になる場合があります

不動産を活用した相続税対策の代表例としては、金融機関からお金を借り入れ、それを元手に賃貸不動産を購入、賃貸マンションを建設するという方法です。

たとえば、銀行から2億円を借り入れ、6000万円で土地を購入し、その土地に1億4000万円で賃貸マンションを建てるという方法です。

このような不動産を活用した相続税対策を行った結果、相続税が0円になる場合や数百万円以上の相続税を減額できる場合もあります。

そのため、相続税対策を行うのであれば、不動産を活用した方法も検討した方がよいでしょう。

2 不動産の活用が相続税対策になる理由

そもそも、不動産を活用した場合に、なぜ相続税対策になるのでしょうか?

その理由は、以下のとおりです。

⑴ 不動産の相続税評価額を大きく下げることができる

まず、相続税は、遺産額が高ければ高いほど、相続税が高くなります。

そのため、相続税の課税対象である遺産額を下げることができれば、その分、相続税も安くなります。

そこで、不動産を活用する方法が相続税対策として有効になります。

まず、土地の場合、相続税を評価する際の価額は、一般に、取得価格の70%~80%となり、建物の場合、取得価格の50%程度まで下がることがあります

たとえば、1億円の預貯金があった場合、1億円が課税対象となるため、それに基づき相続税が計算されます。

他方、取得価格1億円の土地の場合、相続税の計算上、一般に7000万円~8000万円と評価されることとなり、取得価格1億円の建物の場合、相続税の計算上、5000万円程度の評価にとどまる場合があります。

このように、相続税の計算上、数千万円単位で評価額が減額されることにより、大きな相続税の減額効果が生じることとなります。

次に、賃貸マンションを建て、これを人に貸すと、さらに評価額が減額される可能性があります。

これは、賃貸マンションの土地については、10%~20%程度、評価額が減額されることが多く、賃貸マンションの建物についても、評価額が30%減額されるためです。

さらに、賃貸マンションを建設するために、ローンを設定している場合、遺産の総額からローンの残高を控除した金額をベースとして、相続税が算定されることとなります。

このため、ローンの残高が多く残っている時期に相続が発生すると、遺産の総額から差し引かれる金額も大きくなり、相続税も大きく減額されることとなります。

このように、不動産を活用することで、遺産額を大幅に圧縮することが可能となるため、相続税を抑えることが可能になります。

⑵ 土地の相続税評価額を下げる特例を活用できる

相続税の計算上、土地の評価を大きく減額できる、小規模宅地等の特例というものがあります。

小規模宅地等の特例を利用できる場合、居住用の土地の場合は最大80%、賃貸マンションの土地の場合は最大50%を減額することができるようになります。

たとえば、相続税評価額で1億円の土地があった場合、小規模宅地等の特例を適用できれば、相続税を計算するうえで、最大で2000万円まで減額して評価することができます。

このように、土地の場合、小規模宅地等の特例を使うことができれば、課税される遺産額を下げることができ、相続税を抑えることができます。

3 不動産を活用した相続税対策は税理士にご相談を

このように、不動産を活用することで、相続税を抑えることが可能になるというメリットがあります。

もっとも、注意点として、このような不動産を活用した相続税対策を行うことを提案する業者の中には、間違った知識を持っている方や、お客様に不利な内容の提案をするところもあります

たとえば、賃貸マンションを活用した相続税対策の場合、不動産会社が提案することが多いのですが、不動産会社の中には、建物の構造に欠陥がある建物を建設したり、サブリースを悪用したりするところもあります。

特にサブリースについては、国交省も注意点を発表しているほどです。

参考リンク:国土交通省・サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!

また、税理士の中には、相続税の申告を今までしたことがない方や、相続税に詳しくない方・誤った知識を持っている方もいます。

そのため、不動産を活用した相続税対策をお考えの方は、相続税に強い税理士にご相談されることをおすすめします。

不動産を活用した相続税対策の場合、相続税を抑える効果も高いですが、その分リスクも存在します。

相続税対策で失敗しないためにも、相談される税理士は慎重に選ぶことをおすすめします。

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